Anschlussfinanzierung – Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
Wenn die Zinsbindung deines Immobilienkredits auslaeuft, brauchst du eine Anschlussfinanzierung fuer die Restschuld. Die richtige Wahl kann dir Tausende Euro sparen — oder kosten. Hier erfaehrst du, welche Optionen du hast und wie du die beste findest.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Bei einer typischen Baufinanzierung vereinbarst du einen festen Zinssatz fuer 10, 15 oder 20 Jahre. Danach ist der Kredit in der Regel noch nicht vollstaendig zurueckgezahlt — es bleibt eine Restschuld. Fuer diese Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen.
Wann aktiv werden? Beginne mindestens 12 Monate vor dem Zinsbindungsende mit der Planung. So hast du genuegend Zeit, Angebote zu vergleichen und die beste Entscheidung zu treffen.
Die 3 Optionen im Vergleich
Option 1: Prolongation
Du bleibst bei deiner aktuellen Bank und vereinbarst einen neuen Zinssatz fuer die Restschuld. Die Bank schickt dir in der Regel 3 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot.
Vorteile
- Kein Aufwand: kein neuer Antrag, keine neue Grundschuld
- Schnell und unkompliziert — oft nur ein Formular
- Keine Notarkosten
Nachteile
- Oft nicht der guenstigste Zinssatz — Bank hat keinen Wettbewerbsdruck
- Wenig Verhandlungsspielraum ohne Vergleichsangebote
- Konditionen koennen deutlich schlechter sein als am Markt
Option 2: Umschuldung
Du wechselst zu einer anderen Bank, die dir bessere Konditionen bietet. Die neue Bank loest das alte Darlehen ab und uebernimmt die Grundschuld (Abtretung) oder laesst eine neue eintragen.
Vorteile
- Oft deutlich bessere Zinsen — Ersparnis von 0,2–0,5 %
- Moeglichkeit, bessere Konditionen zu verhandeln (Sondertilgung, Tilgungssatz)
- Wettbewerbsdruck wirkt fuer dich
Nachteile
- Mehr Aufwand: neuer Kreditantrag, Unterlagen einreichen
- Kosten fuer Grundschuldabtretung (ca. 200–500 EUR) oder Neueintragung
- Neuer Bonitaetscheck erforderlich
Option 3: Forward-Darlehen
Du sicherst dir heute den Zinssatz fuer die Anschlussfinanzierung, obwohl deine Zinsbindung erst in 12–60 Monaten auslaeuft. Dafuer zahlst du einen Forward-Aufschlag.
Vorteile
- Zinssicherheit: Du weisst heute, was du morgen zahlst
- Schutz vor steigenden Zinsen
- Planungssicherheit fuer die monatliche Rate
Nachteile
- Forward-Aufschlag: ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit
- Bei fallenden Zinsen zahlst du mehr als noetig
- Verbindlich — du kannst nicht mehr wechseln, wenn bessere Angebote kommen
Kostenvergleich: Prolongation vs. Umschuldung
Beispiel: 200.000 EUR Restschuld, 10 Jahre neue Zinsbindung, 2 % Tilgung.
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Zinssatz | 3,8 % | 3,4 % |
| Monatliche Rate | ca. 967 EUR | ca. 900 EUR |
| Gezahlte Zinsen (10 Jahre) | ca. 60.400 EUR | ca. 53.600 EUR |
| Wechselkosten | 0 EUR | ca. 300–500 EUR |
| Ersparnis durch Umschuldung | — | ca. 6.300 EUR |
* Vereinfachte Berechnung. Tatsaechliche Konditionen haengen von Bonitaet, Beleihungsauslauf und Bank ab.
Checkliste Anschlussfinanzierung
Fazit
Akzeptiere nie blind das Prolongationsangebot deiner Bank. Hole mindestens 2–3 Vergleichsangebote ein — der Aufwand von wenigen Stunden kann dir mehrere Tausend Euro sparen. Plane fruehzeitig und nutze Finanzmappe, um alle benoetigten Unterlagen strukturiert zusammenzustellen und verschiedene Angebote zu vergleichen.
Forward-Aufschlag: Was kostet die Zinssicherung?
Pro Monat Vorlauf zwischen Vertragsabschluss und tatsächlicher Auszahlung verlangen Banken einen Aufschlag — typisch 0,01–0,03 % pro Monat. Hier eine Beispiel-Tabelle (Stand 2026, Werte je nach Bank variabel) basierend auf einem aktuellen 10-Jahres-Bauzins von 3,80 %:
| Vorlaufzeit | Aufschlag | Effektivzins (Beispiel) |
|---|---|---|
| 0–6 Monate | 0,00 % | 3,80 % |
| 12 Monate | + 0,15 % | 3,95 % |
| 24 Monate | + 0,30 % | 4,10 % |
| 36 Monate | + 0,45 % | 4,25 % |
| 48 Monate | + 0,60 % | 4,40 % |
| 60 Monate | + 0,75 % | 4,55 % |
Beispielrechnung: 200.000 € Restschuld, 10 Jahre Zinsbindung. 24 Monate Vorlauf bei +0,30 % Aufschlag = ca. 6.000 € zusätzliche Zinsen über die Bindungsperiode. Lohnt sich, wenn die Marktzinsen in der Zwischenzeit um mehr als 0,30 % steigen.
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?▾
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn du steigende Zinsen erwartest und deinen aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern willst. Faustregel: Wenn der Zinsaufschlag (z. B. 0,30 % bei 24 Monaten Vorlauf) niedriger ist als die erwartete Zinssteigerung im selben Zeitraum, lohnt sich das Forward. Bei stabilen oder fallenden Zinsen ist Prolongation oft günstiger.
Was kostet ein Forward-Darlehen?▾
Den Aufschlag zahlt man als höheren Sollzins über die gesamte neue Zinsbindung. Bei 0,30 % Aufschlag auf eine 200.000-€-Restschuld über 10 Jahre Zinsbindung sind das rund 6.000 € extra Zinsen. Nichtabnahmegebühr droht nur, wenn du den Vertrag NICHT abnimmst — dann zahlst du je nach Bank 0,5–10 % der Darlehenssumme als Schadenersatz.
Echtes oder unechtes Forward-Darlehen — wo ist der Unterschied?▾
Beim echten Forward-Darlehen entstehen während der Vorlaufzeit (z. B. 36 Monate) keine Bereitstellungszinsen — du zahlst erst bei Auszahlung. Beim unechten Forward laufen ab Vertragsabschluss Bereitstellungszinsen (0,15–0,25 % pro Monat = 1,8–3,0 % p.a.) auf die noch nicht ausgezahlte Summe. Echtes Forward ist deutlich häufiger und besser — frag explizit nach.
Wie früh kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?▾
Bis zu 60 Monate (5 Jahre) vor Ende der aktuellen Zinsbindung. Praktisch sinnvoll sind 12–36 Monate Vorlauf. Bei längerem Vorlauf zahlst du höheren Aufschlag, hast aber mehr Sicherheit gegen Zinsanstieg. Tipp: vergleiche Angebote 24 Monate vor Zinsbindungsende — das ist oft der Sweet Spot.
Was passiert bei Nichtabnahme des Forward-Darlehens?▾
Wenn du dich später entscheidest, das Forward-Darlehen nicht zu nutzen (z. B. weil die Zinsen unerwartet gefallen sind), zahlst du eine Nichtabnahmeentschädigung. Diese kann je nach Bank und Zinsdifferenz mehrere Tausend Euro betragen — typischerweise 0,5–10 % der Darlehenssumme. Verbindlich ist die Verpflichtung — daher gut überlegen.
Prolongation, Umschuldung oder Forward — welche Option für wen?▾
Prolongation: schnell und einfach, du bleibst bei deiner Bank. Oft NICHT die beste Option, weil du keine Konditionen verhandelst. Umschuldung: du wechselst zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen — meist 0,1–0,3 % günstiger als Prolongation, aber Aufwand für Antrag & Grundschuld-Umschreibung (~0,2–0,3 % vom Darlehensbetrag). Forward-Darlehen: für alle, die heute Zinssicherheit für später wollen. Faustregel: Bei stabilen Zinsen → Umschuldung vergleichen. Bei steigenden Zinsen → Forward prüfen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Anschlussfinanzierung?▾
Im Wesentlichen die gleichen wie bei der Erstfinanzierung — aber etwas weniger umfangreich. Du brauchst: aktuelle Gehaltsabrechnungen (3 Monate), Selbstauskunft, aktuelle SCHUFA, Restschuld-Bestätigung deiner Bank und ggf. Aktualisierungen zu Wert und Zustand der Immobilie. Eine vollständige Übersicht aller Dokumente findest du in der