Anschlussfinanzierung – Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
Wenn die Zinsbindung deines Immobilienkredits auslaeuft, brauchst du eine Anschlussfinanzierung fuer die Restschuld. Die richtige Wahl kann dir Tausende Euro sparen — oder kosten. Hier erfaehrst du, welche Optionen du hast und wie du die beste findest.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Bei einer typischen Baufinanzierung vereinbarst du einen festen Zinssatz fuer 10, 15 oder 20 Jahre. Danach ist der Kredit in der Regel noch nicht vollstaendig zurueckgezahlt — es bleibt eine Restschuld. Fuer diese Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen.
Wann aktiv werden? Beginne mindestens 12 Monate vor dem Zinsbindungsende mit der Planung. So hast du genuegend Zeit, Angebote zu vergleichen und die beste Entscheidung zu treffen.
Die 3 Optionen im Vergleich
Option 1: Prolongation
Du bleibst bei deiner aktuellen Bank und vereinbarst einen neuen Zinssatz fuer die Restschuld. Die Bank schickt dir in der Regel 3 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot.
Vorteile
- Kein Aufwand: kein neuer Antrag, keine neue Grundschuld
- Schnell und unkompliziert — oft nur ein Formular
- Keine Notarkosten
Nachteile
- Oft nicht der guenstigste Zinssatz — Bank hat keinen Wettbewerbsdruck
- Wenig Verhandlungsspielraum ohne Vergleichsangebote
- Konditionen koennen deutlich schlechter sein als am Markt
Option 2: Umschuldung
Du wechselst zu einer anderen Bank, die dir bessere Konditionen bietet. Die neue Bank loest das alte Darlehen ab und uebernimmt die Grundschuld (Abtretung) oder laesst eine neue eintragen.
Vorteile
- Oft deutlich bessere Zinsen — Ersparnis von 0,2–0,5 %
- Moeglichkeit, bessere Konditionen zu verhandeln (Sondertilgung, Tilgungssatz)
- Wettbewerbsdruck wirkt fuer dich
Nachteile
- Mehr Aufwand: neuer Kreditantrag, Unterlagen einreichen
- Kosten fuer Grundschuldabtretung (ca. 200–500 EUR) oder Neueintragung
- Neuer Bonitaetscheck erforderlich
Option 3: Forward-Darlehen
Du sicherst dir heute den Zinssatz fuer die Anschlussfinanzierung, obwohl deine Zinsbindung erst in 12–60 Monaten auslaeuft. Dafuer zahlst du einen Forward-Aufschlag.
Vorteile
- Zinssicherheit: Du weisst heute, was du morgen zahlst
- Schutz vor steigenden Zinsen
- Planungssicherheit fuer die monatliche Rate
Nachteile
- Forward-Aufschlag: ca. 0,01–0,03 % pro Monat Vorlaufzeit
- Bei fallenden Zinsen zahlst du mehr als noetig
- Verbindlich — du kannst nicht mehr wechseln, wenn bessere Angebote kommen
Kostenvergleich: Prolongation vs. Umschuldung
Beispiel: 200.000 EUR Restschuld, 10 Jahre neue Zinsbindung, 2 % Tilgung.
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Zinssatz | 3,8 % | 3,4 % |
| Monatliche Rate | ca. 967 EUR | ca. 900 EUR |
| Gezahlte Zinsen (10 Jahre) | ca. 60.400 EUR | ca. 53.600 EUR |
| Wechselkosten | 0 EUR | ca. 300–500 EUR |
| Ersparnis durch Umschuldung | — | ca. 6.300 EUR |
* Vereinfachte Berechnung. Tatsaechliche Konditionen haengen von Bonitaet, Beleihungsauslauf und Bank ab.
Checkliste Anschlussfinanzierung
Fazit
Akzeptiere nie blind das Prolongationsangebot deiner Bank. Hole mindestens 2–3 Vergleichsangebote ein — der Aufwand von wenigen Stunden kann dir mehrere Tausend Euro sparen. Plane fruehzeitig und nutze Finanzmappe, um alle benoetigten Unterlagen strukturiert zusammenzustellen und verschiedene Angebote zu vergleichen.