Sondertilgung – So zahlst du deinen Kredit schneller ab
Mit Sondertilgungen kannst du deinen Immobilienkredit schneller zurueckzahlen und Tausende Euro an Zinsen sparen. Hier erfaehrst du, wie Sondertilgung funktioniert, was sie bringt und worauf du im Vertrag achten solltest.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine zusaetzliche Zahlung auf dein Darlehen, die ueber die vereinbarte monatliche Rate hinausgeht. Sie reduziert direkt die Restschuld — und damit die Zinsen, die du in Zukunft zahlst.
der Darlehenssumme pro Jahr typisch erlaubt
der Sondertilgung fliesst in die Tilgung
wirkt sich auf die Restschuld und Zinslast aus
Rechenbeispiel: So viel sparst du mit Sondertilgung
Ausgangslage: 300.000 EUR Darlehen, 3,5 % Zinsen, 2 % anfaengliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.
| Szenario | Sondertilgung / Jahr | Restschuld nach 10 J. | Zinsersparnis |
|---|---|---|---|
| Ohne Sondertilgung | 0 EUR | ca. 228.000 EUR | — |
| 5 % Sondertilgung (15.000 EUR/Jahr) | 15.000 EUR | ca. 98.000 EUR | ca. 32.000 EUR |
| 10 % Sondertilgung (30.000 EUR/Jahr) | 30.000 EUR | ca. 0 EUR (abbezahlt) | ca. 52.000 EUR |
* Vereinfachte Berechnung. Tatsaechliche Werte haengen von Zinsverrechnung und Zahlungszeitpunkt ab.
Wann lohnt sich eine Sondertilgung?
Sondertilgung lohnt sich
- Du hast freies Kapital, das du nicht anderweitig brauchst
- Dein Darlehenszins liegt ueber der Rendite alternativer Anlagen
- Du willst vor Renteneintritt schuldenfrei sein
- Dein Notgroschen (3–6 Monatsgehaelter) ist gesichert
- Du erwartest eine Erbschaft, Bonus oder Steuerrueckerstattung
Sondertilgung ist fragwuerdig
- Du hast keinen ausreichenden Notgroschen
- Du koenntest das Geld in Renovierung investieren (Wertsteigerung)
- Dein Darlehenszins ist sehr niedrig (unter 2 %) und die Anlagerendite hoeher
- Du hast andere, teurere Schulden (Dispokredit, Konsumkredit)
- Du brauchst das Geld fuer anstehende groessere Ausgaben
Vorfaelligkeitsentschaedigung — wenn du zu viel tilgst
Wenn du mehr tilgen willst, als im Vertrag als Sondertilgung vereinbart ist, verlangt die Bank eine Vorfaelligkeitsentschaedigung (VFE). Diese kompensiert der Bank die entgangenen Zinsen.
- Die VFE kann mehrere Tausend Euro betragen — rechne vorher nach
- Nach 10 Jahren Laufzeit kannst du mit 6 Monaten Frist kostenlos kuendigen (BGB 489)
- Bei variabel verzinsten Darlehen faellt keine VFE an
- Manche Banken bieten gegen Zinsaufschlag einen Verzicht auf VFE an
5 Tipps fuer die Vertragsverhandlung
Sondertilgungshoehe verhandeln
Standard sind 5 % pro Jahr. Verhandle mindestens 10 % — viele Banken bieten das ohne Zinsaufschlag an.
Kostenlose Sondertilgung sicherstellen
Achte darauf, dass die Sondertilgung ohne zusaetzliche Gebuehren moeglich ist. Einige Banken verlangen einen kleinen Zinsaufschlag fuer erhoehte Sondertilgungsrechte.
Flexibilitaet bei der Auszahlung
Pruefe, ob Sondertilgungen jederzeit oder nur zu bestimmten Terminen (z. B. jaehrlich) moeglich sind.
Mindestsumme beachten
Manche Banken setzen eine Mindestsumme fuer Sondertilgungen (z. B. 1.000 EUR). Pruefe das im Vertrag.
Kombination mit Tilgungssatzwechsel
Ideal ist ein Vertrag, der sowohl Sondertilgung als auch einen Wechsel des Tilgungssatzes erlaubt — maximale Flexibilitaet.
Sondertilgung in Zahlen: 4 Szenarien im Vergleich
Wie viel Zeit und Zinsen sparst du wirklich? Hier ein Beispiel für ein 300.000-€-Darlehen bei 3,8 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und jährlich konstant ausgezahlter Sondertilgung — verglichen über die gesamte Laufzeit:
| Sondertilgung jährlich | Laufzeit bis schuldenfrei | Zinsen gespart |
|---|---|---|
| 0 % (keine Sondertilgung) | ~ 27 Jahre | 0 € |
| 1 % (3.000 €/Jahr) | ~ 23 Jahre | ~ 14.500 € |
| 2 % (6.000 €/Jahr) | ~ 20 Jahre | ~ 25.700 € |
| 5 % (15.000 €/Jahr) | ~ 14 Jahre | ~ 51.300 € |
Berechnung: 300.000 € Darlehen, 3,80 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, Sondertilgung jeweils zum Jahresende. Werte gerundet. Konkrete Beträge kannst du mit unserem Tilgungsrechner individuell durchrechnen.
Fazit
Sondertilgungen sind einer der effektivsten Wege, bei deiner Baufinanzierung Geld zu sparen. Sichere dir bei Vertragsabschluss mindestens 5 %, besser 10 % Sondertilgungsrecht pro Jahr — und nutze es, sobald du freies Kapital hast. Mit Finanzmappe behältst du den Ueberblick ueber deine Finanzierung und alle relevanten Unterlagen.
Häufige Fragen zur Sondertilgung
Wie viel Sondertilgung ist erlaubt?▾
Die meisten Banken erlauben standardmäßig 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr als kostenlose Sondertilgung. Bei einem 300.000-€-Darlehen sind das 15.000 € jährlich. Manche Banken bieten gegen Aufpreis (~0,05–0,15 % höherer Zins) auch 10 % oder mehr. Wichtig: Vereinbare diese Option SCHRIFTLICH im Darlehensvertrag — nachträglich ist sie nur schwer durchsetzbar.
Wann lohnt sich eine Sondertilgung?▾
Sondertilgung lohnt sich fast immer, wenn dein Bauzins höher ist als die Rendite einer alternativen Anlage (Tagesgeld, Festgeld, ETF) nach Steuern. Bei aktuellen Bauzinsen um 3,5–4,0 % ist Sondertilgung praktisch immer rentabler als Tagesgeld (~3 % vor Steuern), oft auch besser als Festgeld. Nur bei sehr langen ETF-Sparzeiträumen (15+ Jahre) kann ein breit gestreuter Welt-Index mit ~6–7 % p.a. langfristig mehr Rendite bringen — aber mit Risiko.
Sondertilgung oder Tilgung erhöhen — was ist besser?▾
Tilgungserhöhung (z. B. von 2 % auf 3 %) hat den gleichen Effekt wie regelmäßige Sondertilgung — du bist schneller schuldenfrei. Vorteil Tilgungserhöhung: günstiger Zinsbindungs-Effekt, weil sie für die gesamte Laufzeit gilt. Nachteil: weniger flexibel — du verpflichtest dich. Sondertilgung bleibt jährlich freiwillig. Empfehlung: Bei stabilem Einkommen Tilgung erhöhen, bei schwankendem Einkommen Sondertilgungsoption nutzen.
Sondertilgung oder Festgeld parken?▾
Bei einem Bauzins von 3,8 % und einem Festgeldzins von 3,2 % nach Steuern (etwa 2,4 % netto bei 25 % Abgeltungsteuer): Sondertilgung spart dir 3,8 % Zinsen, Festgeld bringt 2,4 %. Sondertilgung ist also rund 1,4 % p.a. besser. Pro Jahr 10.000 € sondergetilgt = 140 € mehr als auf Festgeld. Über 10 Jahre summiert sich das auf ~1.400 € Vorteil bei jährlich 10.000 € Sondertilgung.
Was ist das 10-jährige Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB)?▾
Nach 10 Jahren ab voller Auszahlung des Darlehens hast du gesetzlich das Recht, mit 6 Monaten Kündigungsfrist KOSTENFREI komplett oder teilweise zu kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn deine Zinsbindung länger ist (z. B. 15 oder 20 Jahre). Praktisch: Wenn die Zinsen gefallen sind, kannst du nach 10 Jahren umschulden oder einfach voll tilgen.
Kann ich Sondertilgung von der Steuer absetzen?▾
Bei selbstgenutztem Wohneigentum: nein — weder Sondertilgung noch laufende Tilgung sind absetzbar. Nur bei vermieteten Immobilien können die Schuldzinsen (nicht der Tilgungsanteil!) als Werbungskosten geltend gemacht werden. Tipp: Bei vermieteten Objekten lohnt sich oft eine niedrigere Tilgung + Sondertilgung in privaten Anlagen, um den steuerlichen Schuldzinsabzug länger zu nutzen.
Bei welchem Darlehen zuerst sondertilgen, wenn ich mehrere habe?▾
Tilge immer zuerst das Darlehen mit dem HÖCHSTEN Effektivzins. Bei zwei Darlehen mit 3,5 % und 4,2 %: jeden Euro Sondertilgung in das 4,2-%-Darlehen stecken, weil dort der gesparte Zinsbetrag höher ist. Eine Ausnahme: Wenn das günstigere Darlehen bald aus der Zinsbindung läuft und du mit höherer Anschlussfinanzierung rechnest, kann das anders aussehen.