Eigenkapital beim Hauskauf – Wie viel brauchst du wirklich?
Eine der wichtigsten Fragen bei der Baufinanzierung: Wie viel Eigenkapital solltest du mitbringen? Hier erfaehrst du, welche Faustregeln gelten, was als Eigenkapital zaehlt und wie du deine Chancen bei der Bank verbesserst.
Die Faustregeln: 10 %, 20 % oder 30 %?
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser sind deine Konditionen. Banken unterscheiden typischerweise drei Stufen:
Deckt die Kaufnebenkosten ab. Eine 100%-Finanzierung des Kaufpreises ist moeglich, aber mit hoeheren Zinsen verbunden.
Nebenkosten plus ein Teil des Kaufpreises. Ab hier sinkt der Zinssatz deutlich, weil die Bank weniger Risiko traegt.
Bestmoegliche Konditionen. Die Bank sieht dich als risikoarmen Kreditnehmer. Spielraum fuer unvorhergesehene Kosten bleibt.
Rechenbeispiel: Eigenkapital bei 400.000 EUR Kaufpreis
| Szenario | Eigenkapital | Darlehen | Zinssatz (ca.) |
|---|---|---|---|
| 10 % (nur Nebenkosten) | 40.000 EUR | 400.000 EUR | 3,8–4,2 % |
| 20 % (empfohlen) | 80.000 EUR | 360.000 EUR | 3,4–3,7 % |
| 30 % (ideal) | 120.000 EUR | 320.000 EUR | 3,1–3,4 % |
* Zinssaetze sind Richtwerte (Stand 2026) und haengen von Bonität, Laufzeit und Bank ab.
Was zaehlt als Eigenkapital — und was nicht?
7 Wege, dein Eigenkapital zu erhoehen
Bausparen starten
Ein Bausparvertrag zeigt der Bank Disziplin und liefert gleichzeitig guenstiges Bauspardarlehen.
Schenkung von Eltern oder Grosseltern
Bis zu 400.000 EUR koennen Eltern pro Kind steuerfrei schenken (alle 10 Jahre). Ein Schenkungsvertrag genuegt als Nachweis.
ETF-Sparplan frueh starten
Wer 5–10 Jahre vor dem Kauf beginnt, kann mit einem breit gestreuten ETF-Sparplan solides Eigenkapital aufbauen.
Eigenleistungen einplanen (Muskelhypothek)
Banken erkennen handwerkliche Eigenleistungen als Eigenkapital an — typischerweise bis zu 15 % der Bausumme.
Privatdarlehen von der Familie
Zinsfreie oder guenstige Darlehen von Verwandten werden als Eigenkapital gewertet, wenn ein schriftlicher Vertrag vorliegt.
Bestehende Vermoegenwerte liquidieren
Alte Lebensversicherungen, ungenutzte Sparvertraege oder Wertpapiere koennen in Eigenkapital umgewandelt werden.
KfW-Foerdermittel nutzen
KfW-Programme wie das Wohneigentumsprogramm bieten guenstige Darlehen, die das benoetigte Eigenkapital reduzieren.
Hauskauf ohne Eigenkapital — geht das?
Eine 100%-Finanzierung (oder sogar 110%-Finanzierung inkl. Nebenkosten) ist moeglich, aber riskant und teuer:
- Deutlich hoeherer Zinssatz (0,5–1,0 % mehr als mit 20 % Eigenkapital)
- Hoeheres Risiko bei Wertverlust der Immobilie
- Strengere Bonitaetspruefung — hohes, sicheres Einkommen erforderlich
- Laengere Kreditlaufzeit und hoehere Gesamtkosten
- Nur wenige Banken bieten das ueberhaupt an
Fazit
Plane mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital zu zahlen. Ideal sind 20–30 %, da du damit deutlich bessere Zinsen bekommst. Starte frueh mit dem Sparen, nutze alle Eigenkapitalquellen und berechne mit dem Tilgungsrechner von Finanzmappe, wie sich dein Eigenkapital auf die monatliche Rate auswirkt.