Vollfinanzierung
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Geht das?
Kein Eigenkapital und trotzdem eine Immobilie kaufen? Eine Vollfinanzierung macht es moeglich — aber sie ist nicht fuer jeden geeignet. Hier erfaehrst du, welche Voraussetzungen gelten, welche Risiken bestehen und welche Alternativen es gibt.
Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Bei einer klassischen Baufinanzierung bringst du 10–20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten als Eigenkapital ein. Bei einer Vollfinanzierung uebernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis — in seltenen Faellen sogar die Nebenkosten (sogenannte 110-%-Finanzierung).
Fuer die Bank bedeutet das ein hoeheres Risiko. Deshalb stellen Kreditinstitute bei einer Vollfinanzierung deutlich strengere Anforderungen an dein Einkommen, deine Bonitaet und die Immobilie selbst. Der Zinssatz liegt typischerweise 0,3–0,8 Prozentpunkte ueber dem einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Wann funktioniert eine Vollfinanzierung?
- Dein Nettoeinkommen ist ueberdurchschnittlich hoch und stabil — als Faustregel mindestens 3.500 EUR netto bei Alleinstehenden.
- Du hast einen unbefristeten Arbeitsvertrag, idealerweise mit bestandener Probezeit.
- Deine SCHUFA-Auskunft ist einwandfrei — kein negativer Eintrag, Score ueber 95 %.
- Die Immobilie liegt in einer guten Lage mit stabilem oder steigendem Marktwert.
- Du kannst die hoehere monatliche Rate dauerhaft stemmen — auch bei unerwarteten Ausgaben.
Risiken der Vollfinanzierung
- Hoeherer Zinssatz: Banken berechnen einen Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten, weil das Risiko fuer sie steigt.
- Negative Equity: Sinken die Immobilienpreise, schuldest du der Bank mehr als dein Haus wert ist.
- Hoehere monatliche Belastung: Ohne Eigenkapital finanzierst du mehr Volumen — das treibt die Rate nach oben.
- Weniger Verhandlungsspielraum: Banken sind bei Vollfinanzierungen strenger bei Sondertilgung und Laufzeit.
- Restschuldrisiko bei Anschlussfinanzierung: Wenn die Zinsen steigen, kann die Rate nach der Zinsbindung drastisch ansteigen.
Welche Banken bieten Vollfinanzierungen an?
- ING: Bietet 100-%-Finanzierungen fuer Bestandsimmobilien mit guter Bonitaet an.
- Commerzbank: Unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 100 % des Kaufpreises finanzierbar.
- Deutsche Bank: Individuelle Pruefung bei sehr guter Bonitaet und werthaltiger Immobilie.
- Sparkassen und Volksbanken: Regional unterschiedlich — manche Filialen sind offener als andere.
- Vermittlerplattformen wie Interhyp und Dr. Klein pruefen uebergreifend, welche Bank dein Profil akzeptiert.
Alternativen zur Vollfinanzierung
- Familienkredit oder -schenkung: Verwandte koennen Eigenkapital als Schenkung oder zinsloses Darlehen bereitstellen.
- Bausparvertrag: Auch kleine Ansparraten ueber 3–5 Jahre schaffen eine solide Eigenkapitalbasis.
- KfW-Foerderung nutzen: Programme wie KfW 124 (Wohneigentumsprogramm) ersetzen teilweise Eigenkapital.
- Eigenleistungen (Muskelhypothek): Handwerkliche Eigenleistungen werden von Banken bis ca. 15 % der Bausumme anerkannt.
- Nachrangdarlehen: Einige Anbieter vergeben nachrangige Darlehen, die als Eigenkapitalersatz gelten koennen.
100-%-Finanzierung vs. 110-%-Finanzierung
- 100-%-Finanzierung: Die Bank finanziert den gesamten Kaufpreis, aber du zahlst die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) selbst.
- 110-%-Finanzierung: Die Bank finanziert auch die Kaufnebenkosten — das ist der riskanteste Fall und wird nur selten bewilligt.
- Je hoeher der finanzierte Anteil, desto hoeher der Zinsaufschlag — bei 110 % oft 0,5–1,0 Prozentpunkte mehr.
- Tipp: Wenn du zumindest die Nebenkosten (ca. 10–15 % des Kaufpreises) selbst aufbringen kannst, verbessern sich deine Konditionen deutlich.
Wichtig: Rechne realistisch
- Plane immer einen Puffer von mindestens 200–300 EUR pro Monat ein — fuer Reparaturen, Ruecklagen und unvorhergesehene Kosten.
- Rechne durch, was passiert, wenn die Zinsen nach der Zinsbindung um 2–3 Prozentpunkte steigen.
- Bedenke: Ohne Eigenkapital dauert es laenger, bis du schuldenfrei bist — und du zahlst insgesamt deutlich mehr Zinsen.
- Lass dich nicht von niedrigen Einstiegsraten blenden. Entscheidend ist die Gesamtbelastung ueber die komplette Laufzeit.