Nebenkosten Hauskauf 2026 – Alle Kosten im Ueberblick
Beim Hauskauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Plane mit 10–15 % des Kaufpreises fuer Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Hier findest du alle Kosten im Detail.
Die vier grossen Nebenkostenposten
Grunderwerbsteuer
Die groesste Nebenkostenposition. Der Steuersatz haengt vom Bundesland ab. Faellig wenige Wochen nach Kaufvertrag.
Notarkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst die Eintragungen im Grundbuch. Gesetzlich vorgeschrieben.
Grundbuchgebuehren
Fuer die Eintragung des neuen Eigentuemers und der Grundschuld im Grundbuch.
Maklerprovision
Seit 2020 Teilung zwischen Kaeufer und Verkaeufer. Ueblich sind 50/50, also 1,785–3,57 % fuer den Kaeufer.
Rechenbeispiel: Nebenkosten bei 350.000 EUR Kaufpreis
| Kostenart | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW) | 6,5 % | 22.750 EUR |
| Notarkosten | 1,5 % | 5.250 EUR |
| Grundbuchgebuehren | 0,5 % | 1.750 EUR |
| Maklerprovision (Kaeuferanteil) | 3,57 % | 12.495 EUR |
| Gesamte Nebenkosten | 12,07 % | 42.245 EUR |
* Beispiel fuer NRW mit Maklerbeteiligung. Die tatsaechlichen Kosten variieren je nach Bundesland und individueller Vereinbarung.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 EUR |
|---|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 5,0 % | 15.000 EUR |
| Bayern | 3,5 % | 10.500 EUR |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 EUR |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 EUR |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 EUR |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 EUR |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 EUR |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 EUR |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 EUR |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 EUR |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 EUR |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 EUR |
| Thueringen | 5,0 % | 15.000 EUR |
* Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten, Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % den hoechsten Satz.
Versteckte Kosten, die oft vergessen werden
Tipps zum Sparen bei den Nebenkosten
- Kaufe in einem Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer, wenn die Lage es erlaubt (Bayern: 3,5 %).
- Verhandle die Maklerprovision — sie ist nicht festgelegt und kann oft reduziert werden.
- Kaufe Inventar (Einbaukueche, Markise, Sauna) separat — darauf faellt keine Grunderwerbsteuer an.
- Vergleiche Notarkosten — die Gebuehren sind zwar geregelt, aber manche Notare berechnen unterschiedliche Auslagen.
- Pruefe, ob du die Grunderwerbsteuer fuer bewegliche Gegenstaende herausrechnen kannst (z. B. Einbaukueche im Kaufvertrag separat ausweisen).
Grunderwerbsteuer 2026 — alle Bundesländer im Überblick
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und variiert zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht das einen Unterschied von bis zu 12.000 €. Hier alle Bundesländer (Stand 2026), sortiert vom günstigsten zum teuersten:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Quelle: Bundesländerregelung. Die Steuer wird einmalig beim Kaufabschluss fällig.
Nebenkosten beim Hauskauf nach Bundesland
Da die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, unterscheiden sich die Gesamt-Nebenkosten je nach Bundesland erheblich. Hier die Übersicht für die wichtigsten Bundesländer mit konkreter Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 400.000 € (jeweils inkl. 1,5 % Notar, 0,5 % Grundbuch, 3,57 % Makler bei hälftiger Provision):
Nebenkosten Hauskauf Nordrhein-Westfalen (NRW)
- Grunderwerbsteuer
- 6,5 % (26.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 48.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 12,1 %
Bundesweit zusammen mit Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen einer der teuersten Standorte.
Nebenkosten Hauskauf Bayern
- Grunderwerbsteuer
- 3,5 % (14.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 36.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 9,1 %
Niedrigster Steuersatz Deutschlands — zusammen mit Sachsen. Spart 12.000 € gegenüber den teuersten Bundesländern.
Nebenkosten Hauskauf Baden-Württemberg (BW)
- Grunderwerbsteuer
- 5,0 % (20.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 42.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 10,6 %
Mittelwert. Bei Neubaugrundstücken wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis fällig — bei einem 200.000-€-Grundstück + 200.000-€-Bauleistung sparst du ggf. 10.000 €.
Nebenkosten Hauskauf Niedersachsen
- Grunderwerbsteuer
- 5,0 % (20.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 42.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 10,6 %
Mittlerer Wert. Im Großraum Hannover häufig hohe Maklerprovisionen — verhandle mit dem Verkäufer-Makler.
Nebenkosten Hauskauf Hessen
- Grunderwerbsteuer
- 6,0 % (24.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 46.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 11,6 %
Höherer Steuersatz. Im Rhein-Main-Gebiet besonders hohe Kaufpreise — Nebenkosten in absoluten Zahlen schnell über 60.000 €.
Nebenkosten Hauskauf Berlin
- Grunderwerbsteuer
- 6,0 % (24.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 46.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 11,6 %
In Berlin zahlt der Käufer aufgrund des Bestellerprinzips oft KEINE Maklerprovision, wenn die Wohnung direkt vom Eigentümer verkauft wird.
Nebenkosten Hauskauf Brandenburg
- Grunderwerbsteuer
- 6,5 % (26.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 48.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 12,1 %
Höchster Satz. Im Speckgürtel von Berlin (Potsdam, Bernau) sehr hohe Kaufpreise — entsprechend hohe Nebenkosten.
Nebenkosten Hauskauf Schleswig-Holstein
- Grunderwerbsteuer
- 6,5 % (26.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 48.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 12,1 %
Höchster Satz. Notargebühren bundesweit einheitlich (~6.000 € bei 400k Kaufpreis).
Nebenkosten Hauskauf Rheinland-Pfalz (RLP)
- Grunderwerbsteuer
- 5,0 % (20.000 €)
- Notar (≈ 1,5 %)
- ~ 6.000 €
- Grundbuch (≈ 0,5 %)
- ~ 2.000 €
- Makler (3,57 %)
- ~ 14.280 €
- Gesamt
- ~ 42.280 €
- Anteil am Kaufpreis
- 10,6 %
Mittlerer Steuersatz. Im Rhein-Main-Umfeld (Mainz, Ludwigshafen) oft höhere Immobilienpreise.
Die übrigen Bundesländer (Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen) findest du in der Tabelle weiter oben. Notar- und Grundbuchgebühren sind bundesweit einheitlich nach GNotKG geregelt.
Fazit
Plane immer mit 10–15 % des Kaufpreises fuer Nebenkosten. Diese solltest du moeglichst aus Eigenkapital zahlen, da Banken die Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren. Verschaffe dir fruehzeitig Klarheit ueber alle Kostenpositionen — mit Finanzmappe behältst du den Ueberblick.
Häufige Fragen zu Nebenkosten beim Hauskauf
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?▾
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und ob ein Makler beteiligt ist 9–15 % des Kaufpreises. Bei einem 400.000 € Haus sind das 36.000–60.000 €. Zusammensetzung: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (zusammen ~2 %), Makler (3,57 % bei hälftiger Teilung). Plane diese Summe unbedingt aus Eigenkapital ein.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?▾
Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5 % — der bundesweit niedrigste Satz. Am höchsten ist die Steuer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht das einen Unterschied von 12.000 € zwischen günstigstem und teuerstem Bundesland.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?▾
Seit Dezember 2020 (Bestellerprinzip-Reform) gilt: Die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt, wenn der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Die Gesamtprovision liegt typischerweise bei 7,14 % inkl. MwSt. — der Käufer zahlt also rund 3,57 %. Bei freiverkäuflichen Privatangeboten kannst du als Käufer komplett ohne Maklerkosten kaufen.
Kann man die Nebenkosten mitfinanzieren?▾
Ja, in einer 110-%-Finanzierung (Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten) finanziert die Bank Kaufpreis und Nebenkosten komplett. Aber: Erwarte einen Zinsaufschlag von 0,5–1,5 % gegenüber der Bestkondition. Über 30 Jahre Laufzeit kostet dich das oft 30.000–80.000 € extra an Zinsen. Empfehlung: Nebenkosten unbedingt aus Eigenkapital decken.
Welche Notar- und Grundbuchkosten kommen auf mich zu?▾
Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Faustregel: 1,5 % Notar + 0,5 % Grundbuch = ca. 2 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das rund 8.000 €. Inkludiert sind: Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassung, Grundschuldbestellung und Eintragung im Grundbuch.
Welche versteckten Nebenkosten gibt es?▾
Häufig übersehen: Gutachterkosten (300–1.500 €), Energieausweis (50–500 €), Bodengutachten beim Bau (500–2.000 €), Erschließungskosten bei Neubau (5.000–25.000 €), Vermessungskosten (500–1.500 €), Anschlussgebühren für Strom/Wasser/Gas/Internet (1.000–3.000 €) und der Umzug (500–3.000 €). Plane einen Puffer von 5.000–10.000 € ein.
Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?▾
Bei selbstgenutztem Wohneigentum: nein — du kannst die Nebenkosten nicht von der Steuer absetzen. Bei vermieteten Immobilien sieht es anders aus: Notar- und Grundbuchkosten sind als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten absetzbar, die Grunderwerbsteuer wird über die Abschreibung der Immobilie geltend gemacht. Wichtig: zur Berechnung am besten einen Steuerberater fragen.